Schockiert bis fassungslos reagiert so mancher Neubürger einer Metropole wie München oder Hamburg angesichts der Mietpreise in der neuen Heimat. Kein Wunder, denn die Wohnkosten in den beiden Städten gehören zu den höchsten des Landes. Wer Wucher bei Mietpreisen vermutet, informiert sich am besten mit Hilfe des Mietspiegels: Für mehr als 300 Städte in Deutschland nennt er die ortsübliche Vergleichsmiete.
Der einfache Mietspiegel zählt nicht vor Gericht
Zu unterscheiden ist zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Bei ersterem ziehen die Gemeinden für die Erhebung der Vergleichsmiete einige wenige, durch die örtlichen Gegebenheiten bestimmte Kategorien heran: Darunter fallen Stadtbezirk, Lage des Hauses, Baujahr, Qualität der Ausstattung und Energieverbrauch. Wie die jeweiligen Eigenschaften einer Wohnung in einer Region zu bewerten sind und welcher Mietpreis daraus resultiert, legt der Mietpreis fest. Bei Mietstreitigkeiten vor Gericht gilt er jedoch als nicht belastbar.
Der qualifizierte Mietspiegel: Mieterhöhung gerechtfertigt?
Anders der qualifizierte Mietspiegel: Er wird alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und hat deshalb vor Gericht Beweiskraft (angezweifelt wird aber dennoch, ob die darin genannten Preisspannen immer zutreffend sind). Auch Mieterhöhungen sind nur durchsetzbar, wenn sie sich im Rahmen der ortsüblichen Wohnkosten bewegen. Das musste auch jüngst ein Vermieter in Frankfurt feststellen: Dieser hatte sich von einem Gutachter die ausgezeichnete Bauqualität seiner Immobilien attestieren lassen, um damit eine Miete oberhalb des gängigen Niveaus zu rechtfertigten. Das Frankfurter Landgericht belehrte ihn eines Besseren.
Das ortsübliche Niveau bestimmt den Preis
Aber Achtung, manchmal wirkt sich der Mietspiegel zu Ungunsten der Mieter aus: So weist der Mieterschutzbund darauf hin, dass auch drastische Mieterhöhungen gerechtfertig sind, wenn der Wohnraum bisher deutlich unter dem ortsüblichen Niveau vermietet wurde. Der Eigentümer darf in solchen Fällen den Preis nach einem Jahr an den Mietspiegel anpassen. Im schlechtesten Falle kann das Mieterhöhungen von mehr als 100 Euro bedeuten. Beschränkungen bestehen jedoch durch die Kappungsgrenze: Die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren lediglich um 20 Prozent angehoben werden darf. Mehrkosten durch Modernisierungen betrifft das allerdings nicht.
Und wo gibt’s den?
Ob für eine bestimmte Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel existiert, lässt sich auf Internetseiten wie Mietspiegelportal.de ersehen. Hier sind zahlreiche Mietspiegel deutscher Kommunen gelistet, zu finden durch Eingabe von Ortsnamen oder PLZ. Die gedruckte Variante ist bei städtischen Einrichtungen erhältlich, meist gegen eine Gebühr von weniger als 10 Euro.
Original Redaktionsservice: http://www.immonet.de/service/redaktionsservice-mietspiegel.html
Bild: © Fotolia.com/Andre Bonn
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Mietspiegel Berlin 2011
Im Bereich der 40 bis unter 60 m² Altbauwohnungen mit mittlerer Ausstattung kostet die Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC im Durchschnitt 5,46 €. Ein Neubau aus den Jahren 1965-1972 in derselben Kategorie ist nur wenige Cent günstiger mit 5,25 €. Generell ist der Quadratmeterpreis für kleine Wohnungen bis 40 m² höher. Besonders teuer sind die Mietpreise für Neubauten seit 1991.
Insgesamt sind die Mieten in Berlin für eine Großstadt vergleichsweise günstig. Im Durchschnitt zahlen die Berliner 6,38 Nettokaltmiete pro m². Hamburg, Köln, Frankfurt am Main und München sind alle im Durchschnitt teuer. Das wird allerdings die Berliner kaum trösten können, denn im Mittel sind die Mietpreise seit 2009 um 7,9 % gestiegen, so die Morgenpost Berlin, und das fast überall in der Haupstadt. Verteilt auf die letzten zehn Jahre beträgt die Mietpreissteigerung pro Jahr allerdings nur 2,4 %, so der Artikel der Morgenpost Berlin. Planungen für Neubauten gibt es ebenfalls.
Eine hoffnungsvolle Aussicht für diejenigen, die nach Berlin ziehen möchten. Die Großstadt kann einiges an Wohnqualität bieten, hat aber auch ihre Schwierigkeiten. So ist beispielsweise Berlin die Großstadt mit den meisten Hunden – und den meisten Verunreinigungen durch Hundekot. 55 Tonnen Hundekot landen jeden Tag auf Berliner Straßen, nicht alle werden ordnungsgemäß aufgesammelt. Zum Vergleich: In der zweitgrößten Stadt Deutschlands Hamburg fallen nur 12 Tonnen Hundekot am Tag an. Die gemeinnützige Initiative von stadtundhund.de engagiert sich für ein sauberes Stadtbild in Berlin und informiert über Freilaufflächen und die Standorte der aufgestellten Hundekotbeutelspender. Hundehaltern wird auf diesem Wege die Entfernung des Hundekots erleichtert, Hundegegnern ein wenig der Wind aus den Segeln genommen.
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]]>So sind beim Mietspiegel Essen auch noch zusätzlich fast alle Straßen separat aufgeführt und mit einem Betrag und zusätzlich mit Punkten versehen. Danach erfolgt die Kleinarbeit, was alles in der Wohnung sein könnte. Als Beispiel legt man hier Essen-Stoppenberg, Kersthover Ring zugrunde bei einer Errichtung des Hauses bis 1960, so liest man dort den Betrag von durchschnittlich 5,69 pro qm mit einer Punktewertung von 105 Punkten. Dann sind die einzelnen Ausstattungsmerkmale aufgeführt wie Gas-Etagenheizung, Isolierverglasung, Fassade ohne Dämmung, Warmwasserversorgung, Sanitäreinrichtungen, Fliesen in Bad und Küche und Fußbodenbeläge.
Daneben folgen noch die sonstigen Einflüsse wie Geschosslage, ohne Balkon, Gartennutzung für alle, und kein Aufzug. Diese Gesamtrechnung bringt es insgesamt auf 94 Punkte. Somit weiß der mögliche Mieter von vornherein, was ihn in der Wohnung erwarten könnte. Daneben hat ein anderes Institut noch einen anderen Mietspiegel in Form einer Tabelle angefertigt, aus dem ersichtlich ist, wie sich die Mietpreise innerhalb der letzten 12 Monate entwickelt haben. So gingen zu Beginn der Wirtschaftskrise im Jahre 2009 die Mietpreise allesamt in die Höhe, um sich nun wieder langsam auf den normalen Wert einzupendeln.
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]]>Jede der einzelnen Sparten im Mietspiegel Wiesbaden ist weiterhin noch in drei verschiedenen Wohnungsgrößen aufgeteilt, bis 60 qm, zwischen 60 und 100 qm, und über 100 m². Daneben kommt auch noch die Ausstattung der einzelnen Wohnungen zum Ausdruck, denn hierbei gibt es die Untergruppierungen ohne Heizung, aber mit Bad, dann mit Heizung und Bad, oder mit besonderer Ausstattung. Wer in den Wohnungsanzeigen den Quadratmeterpreis liest, kann schon im Vorfeld die Wohnung in eine der Kategorien einteilen und sich schon einmal ausmalen, wie die Wohnung mindestens ausgestattet ist.
Legt man als Wohnungssuchender eine Wohnung um die 80 Quadratmeter mit mittlerer Ausstattung zugrunde bei einer Erbauung um das Jahr 1970, so zahlt man pro qm in der einfachen Wohnlage 6,70 Euro, in der mittleren Wohnlage 6,97 Euro, in der guten Wohnlage 7,42 Euro und in der Top Wohnlage 8,31 Euro. Dies sind aber nur Durchschnittswerte, daher kann es trotz alledem noch zu Abweichungen kommen.
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]]>So hat sich eine Anwaltskanzlei dazu durchgerungen, das Punktesystem vom Mietspiegel Dortmund in für jeden verständliche Zahlen umzuwandeln. So wurde eine Wohnung von 65 qm zugrunde gelegt, welche in die Kategorie 2 eingestuft ist, was 5 bis 12 Punkte bedeuten. So zahlt man für solch eine Wohnung, die um 1905 errichtet wurde, zwischen 3,10 Euro und 4,48 Euro pro qm, je nach Ausstattung. Bei den Wohnungen für 3,10 Euro je m² hat man entweder die Toilette oder das Bad eine halbe Etage tiefer, während es bei diesen Wohnungen für 4,78 Euro pro m² schon zu damaliger Zeit ziemlich luxuriös zuging und die Sanitäranlagen alle großzügig und innerhalb der Wohnung zu finden waren.
Die Mieten für diese Wohnung, um das Jahr 2000 errichtet, von 4,43 Euro über 5,80 Euro bis zu 6,59 Euro pro qm, wobei die 6,59 Euro je m² in einem der vornehmeren Vororte Dortmund-Höchsten, Berghofen oder Asseln erreicht werden, während die 4,43 Euro je qm beispielsweise in den neueren Häusern rund um den Borsigplatz erreicht werden. Wer sich in Dortmund für eine Wohnung interessiert, sollte bereits im Vorfeld abchecken, wie die künftige Wohnung sein sollte.
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]]>Die gleiche Art von Wohnung in Stuttgart, die allerdings vor 1975 erbaut wurden, kosten den Mieter zwischen 5,20 Euro und 7,40 Euro pro m². Normalerweise sagt der Mietspiegel Stuttgart für einen Vorort einen günstigeren Preis aus, doch in Stuttgart ist es ein wenig anders. So ist Stuttgart-Zuffenhausen das teuerste Pflaster innerhalb von Stuttgart, während in Stuttgart-Degerloch, was ebenfalls ein sehr bekannter Vorort ist, die Quadratmeterpreise nur noch 2/3 des Preises von Zuffenhausen kosten.
Da in Stuttgart sowohl einige Modelle der Fahrzeuge von Mercedes-Benz und Porsche hergestellt werden, ist das Wohnen in direkter Umgebung der Werke gegenüber Degerloch noch einmal 10 % günstiger. Der Mietspiegel Stuttgart sagt aber auch weiterhin aus, dass die Wohnungen im Stuttgarter Umland genauso teuer sind wie eine Wohnung in der Stuttgarter Wohnung mit Nachteilen. Die Neubauwohnungen in der Stuttgarter Innenstadt liegen zwischen 6 % und 8 % über den im ersten Abschnitt genannten Preisen. Trotz allem lässt es sich in Stuttgart besser wohnen als in Köln, da viele Autos aus der direkten Innenstadt herausgehalten werden. Wer nach Stuttgart ziehen möchte, sollte nur nicht unbedingt in die Nähe des Killesbergs ziehen wollen, denn dort kommen die Quadratmeterpreise ziemlich an die von Zuffenhausen heran.
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]]>Hier finden Sie die Mietspiegel-Infos:
Beim Mietspiegel Köln kann man bereits grundsätzlich davon ausgehen, dass das Wohnen direkt in der Nähe des Doms und der Rheinpromenade am teuersten ist, während das Wohnen im Innenstadtbezirk doch noch einige Cent günstiger ist. Dabei ist außerdem noch zu berücksichtigen, dass die Wohnungen direkt an einer der vielen Hauptstraßen dazu führen, die Miete um einige Cent gegenüber dem Mittelwert zu senken. Generell zahlt man im gesamten Kölner Zentrum für einen Neubau ab 2002 einen Quadratmeterpreis von 9,20 Euro. Für eine Wohnung in einem Haus, welches von 1949 bis 2001 erbaut wurde, sind es nur noch 7,20 Euro pro m². Bei noch älteren Häusern zahlt man für den m² noch einen Euro weniger.
Dies sind die generellen Daten, denn die Ausstattung einer Wohnung ist in einem Mietspiegel nicht berücksichtigt. So kann es durchaus sein, dass eine Maisonett-Wohnung, die im Jahre 2000 errichtet wurde und eine gehobene Ausstattung besitzt, durchaus genau so teuer sein kann, wie es bei einem Neubau der Fall ist. Wohnungen, deren Quadratmeterpreis weit unter dem Mietspiegel liegt, können durchaus eine gute Ausstattung haben, doch wenn das direkte Umfeld verrufen ist, kann der Eigentümer die Wohnung nicht zu dem im Mietspiegel Köln aufgeführten Preis anbieten, da praktisch niemand in einem solchen Umfeld leben möchte.
Beim Mietspiegel Köln kann man bereits grundsätzlich davon ausgehen, dass das Wohnen direkt in der Nähe des Doms und der Rheinpromenade am teuersten ist, während das Wohnen im Innenstadtbezirk doch noch einige Cent günstiger ist. Dabei ist außerdem noch zu berücksichtigen, dass die Wohnungen direkt an einer der vielen Hauptstraßen dazu führen, die Miete um einige Cent gegenüber dem Mittelwert zu senken. Generell zahlt man im gesamten Kölner Zentrum für einen Neubau ab 2002 einen Quadratmeterpreis von 9,20 Euro. Für eine Wohnung in einem Haus, welches von 1949 bis 2001 erbaut wurde, sind es nur noch 7,20 Euro pro m². Bei noch älteren Häusern zahlt man für den m² noch einen Euro weniger.
Dies sind die generellen Daten, denn die Ausstattung einer Wohnung ist in einem Mietspiegel nicht berücksichtigt. So kann es durchaus sein, dass eine Maisonett-Wohnung, die im Jahre 2000 errichtet wurde und eine gehobene Ausstattung besitzt, durchaus genau so teuer sein kann, wie es bei einem Neubau der Fall ist. Wohnungen, deren Quadratmeterpreis weit unter dem Mietspiegel liegt, können durchaus eine gute Ausstattung haben, doch wenn das direkte Umfeld verrufen ist, kann der Eigentümer die Wohnung nicht zu dem im Mietspiegel Köln aufgeführten Preis anbieten, da praktisch niemand in einem solchen Umfeld leben möchte.
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]]>Im Vergleich zu anderen deutschen Städten liegt Frankfurt am Main damit deutlich über dem Durchschnitt im Quadratmeterpreis. Eine schöne und vor allem große Wohnung in den beliebten Stadtteilen Nordend, Ostend, Westend, Bockenheim, Bornheim oder auch Sachsenhausen zu finden, wird damit nicht gerade leichter, und man muss schon etwas tiefer ins eigene Portemonnaie greifen, um sich eine schöne Wohnung in diesen beliebten Stadtteilen leisten zu können. Wer exklusiv direkt am Mainufer wohnen möchte, für denjenigen wird es noch teurer werden, da auch hier die Mietpreise von Frankfurt gestiegen sind.
Mietspiegel Frankfurt 2010: Teure Immobilien direkt am Main-Ufer
Denn Immobilien, die direkt am Ufer liegen, sind natürlich sehr begehrt und auch in ihrer Anzahl begrenzt, was die Mietpreise in Frankfurt natürlich weiter in die Höhe steigen lässt. Wer nach einer günstigen Wohnung sucht, der kann in Frankfurt aber dennoch fündig werden.Tipps zum Mietpreis in Frankfurt und Top-Immobilien (Wohnungen, Häuser, Miete, Kauf) hier:
Zum Beispiel sind die Mietpreise von Frankfurt in den Bezirken Gallus und Sossenheim noch moderat, so dass man dort zu einer günstigen Wohnung kommen kann. Prinzipiell gilt natürlich, dass es im Zentrum immer wesentlich teurer ist als in den Randbezirken einer Stadt und ein sanierter Altbau meistens auch preiswerter ist als eine moderne, neu gebaute Wohnung. Wer kleinere Mängel in Kauf nehmen kann, der kann auch in der Frankfurter Innenstadt mit ein wenig Glück eine günstige Wohnung bekommen. Einen offiziellen Mietspiegel Frankfurt finden Sie hier auf nachmieter-blog.de.
Artikel zum Thema Nachmieter, Mietspiegel, verkaufen und vermieten:
]]>Die Stadt hat aber auch weniger teure Gegenden zu bieten – zum Beispiel mit Moosach im Norden. Zur Berechnung der Mietpreise in München werden generell Daten wie Ausstattung, Baujahr, Größe und Lage des Objekts herangezogen. Hat man also Fragen bezüglich der angemessenen Miethöhe, dann ist es empfehlenswert, auf die aktuellen Mietpreise von München – die im Mietspiegel festgehalten sind – zurückzugreifen. Der Münchner Mietspiegel 2009 gilt als qualifiziert, da dieser nach fundierten wissenschaftlichen Prinzipien angefertigt wurde und zudem von der Gemeinde beziehungsweise von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt wird. Ein qualifizierter Mietspiegel wird darüber hinaus alle zwei Jahre aktualisiert. Aktuelle Zahlen, Daten, Fakten und Tipps hier:
Aktueller Mietspiegel München 2009
Aktuelle Mietpreise in München zeigen zum Beispiel, dass eine Wohnung mit 50 Quadratmetern, die sich in einer guten Lage befindet, ein Quadratmeterpreis von 7,19 bis 10,82 Euro, ausschließlich Betriebskosten, kostet. Dies entspricht einer monatlichen Miete von ungefähr 360 bis 541 Euro. Eine Wohnung mit 40 bis 80 Quadratmetern Wohnfläche, beispielsweise, kostet acht bis zehn Euro je Quadratmeter – Tendenz sinkend, allerdings abhängig von der jeweiligen Wohnlage. Richtung Süden (etwa im Stadtteil Sendling-Westpark) liegen die Mietpreise von München im Durchschnitt bei 10,50 Euro für den Kaltquadratmeter. Im Allgemeinen herrschen die teuersten Mietpreise von München in den Stadtteilen Alt-Schwabing, Bogenhausen und Nymphenburg; günstigere Mietpreise findet man in den Gebieten Neuperlach, Sendling-Westpark und Moosach.
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]]>Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach zwei Jahren zu aktualisieren, wobei die Berechnung der ortsüblichen Mieten in mehreren Arbeitsschritten erfolgt. Anwendung findet der aktuelle Mietspiegel von München für frei finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München. Dabei sind allerdings Ausnahmen zu beachten. Außerdem ist der Mietspiegel nicht für alle Häuser und Wohnungen in München unmittelbar anwendbar. Im Einzelfall sollte der Mietspiegel also immer genauestens geprüft werden. Kennen Mieter und Vermieter den ortsüblichen Mietspiegel, können Unstimmigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien über die Miethöhe oftmals schon außergerichtlich geklärt werden. Außerdem gilt der Münchner Mietspiegel als zuverlässige Informationsquelle, wenn es um Mietpreiserhöhungen bei Mietwohnungen in München geht. Darüber hinaus kann ein qualifizierter Mietspiegel für die Zivilgerichte als Entscheidungshilfe dienen. Das spart in vielen Fällen kostenintensive Sachverständigengutachten.
Mietspiegel / Mietpreisindex Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln