Der Mietspiegel: „Das ist doch Wucher, oder?“
Schockiert bis fassungslos reagiert so mancher Neubürger einer Metropole wie München oder Hamburg angesichts der Mietpreise in der neuen Heimat. Kein Wunder, denn die Wohnkosten in den beiden Städten gehören zu den höchsten des Landes. Wer Wucher bei Mietpreisen vermutet, informiert sich am besten mit Hilfe des Mietspiegels: Für mehr als 300 Städte in Deutschland nennt er die ortsübliche Vergleichsmiete.
Der einfache Mietspiegel zählt nicht vor Gericht
Zu unterscheiden ist zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Bei ersterem ziehen die Gemeinden für die Erhebung der Vergleichsmiete einige wenige, durch die örtlichen Gegebenheiten bestimmte Kategorien heran: Darunter fallen Stadtbezirk, Lage des Hauses, Baujahr, Qualität der Ausstattung und Energieverbrauch. Wie die jeweiligen Eigenschaften einer Wohnung in einer Region zu bewerten sind und welcher Mietpreis daraus resultiert, legt der Mietpreis fest. Bei Mietstreitigkeiten vor Gericht gilt er jedoch als nicht belastbar.
Der qualifizierte Mietspiegel: Mieterhöhung gerechtfertigt?
Anders der qualifizierte Mietspiegel: Er wird alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und hat deshalb vor Gericht Beweiskraft (angezweifelt wird aber dennoch, ob die darin genannten Preisspannen immer zutreffend sind). Auch Mieterhöhungen sind nur durchsetzbar, wenn sie sich im Rahmen der ortsüblichen Wohnkosten bewegen. Das musste auch jüngst ein Vermieter in Frankfurt feststellen: Dieser hatte sich von einem Gutachter die ausgezeichnete Bauqualität seiner Immobilien attestieren lassen, um damit eine Miete oberhalb des gängigen Niveaus zu rechtfertigten. Das Frankfurter Landgericht belehrte ihn eines Besseren.
Das ortsübliche Niveau bestimmt den Preis
Aber Achtung, manchmal wirkt sich der Mietspiegel zu Ungunsten der Mieter aus: So weist der Mieterschutzbund darauf hin, dass auch drastische Mieterhöhungen gerechtfertig sind, wenn der Wohnraum bisher deutlich unter dem ortsüblichen Niveau vermietet wurde. Der Eigentümer darf in solchen Fällen den Preis nach einem Jahr an den Mietspiegel anpassen. Im schlechtesten Falle kann das Mieterhöhungen von mehr als 100 Euro bedeuten. Beschränkungen bestehen jedoch durch die Kappungsgrenze: Die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren lediglich um 20 Prozent angehoben werden darf. Mehrkosten durch Modernisierungen betrifft das allerdings nicht.
Und wo gibt’s den?
Ob für eine bestimmte Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel existiert, lässt sich auf Internetseiten wie Mietspiegelportal.de ersehen. Hier sind zahlreiche Mietspiegel deutscher Kommunen gelistet, zu finden durch Eingabe von Ortsnamen oder PLZ. Die gedruckte Variante ist bei städtischen Einrichtungen erhältlich, meist gegen eine Gebühr von weniger als 10 Euro.
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