Nachmieter-Blog

Mietpreisindex / Mietspiegel

Was ist unter dem Begriff Mietpreisindex zu verstehen?

Die durchschnittlichen Mietpreise im freifinanzierten Wohnungsbau werden mittels Mietpreisindex bewertet, auch unter der Bezeichnung Mietspiegel bekannt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist so schneller feststellbar. Rechtlich gesehen ist nur der so genannte qualifizierte Mietpreisindex beziehungsweise Mietspiegel von Interesse. Dieser wird alle vier Jahre neu bewertet.

Der einfache Mietpreisindex (Mietspiegel) wird alle zwei Jahre neu bewertet. Interessengruppen wie Mieter- und Vermieterverbände erstellen mit den Kommunen gemeinsam die neuen Werte, die für die jeweilige Stadt oder Gemeinde relevant sind. Der einfache Mietpreisindex dient als Orientierungshilfe zur Festsetzung der Kaltmiete, hat aber keine direkte bindende Grundlage. Auch die einzelne Wohnung wird hier nicht bewertet, der Preisindex bezieht sich nur auf Orte oder Stadtteile.

Der Mietpreisindex erfasst Daten und Eigenschaften einer Wohnung im entsprechenden Wirkungskreis und lässt eine Abschätzung der durchschnittlichen Miete zu. Dazu wird Lage und Baujahr des Hauses herangezogen. Aber Kriterien wie Verkehrslärm, öffentliche Verkehrsanbindungen, Infrastruktur oder Dichte der Bebauung sind ebenfalls Merkmale für eine Bewertung. Auch die Wohnungsausstattung bezüglich der Beheizungsart, wertvolle Holz- oder Marmorböden oder Lage der Toilette (Außentoilette) haben Einfluss auf den Mietpreisindex.

Ein besonderes Merkmal ist heute ein sparsamer Energieverbrauch. Darüber sagt ein sogenannter Energieausweis viel aus. Der Mietpreisindex enthält also Angaben über verschiedene Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer angenommenen “Musterwohnung” und führt als Orientierungshilfe zu einer Bewertung für eine vergleichbare Wohnung. Grundsätzlich wird der Vermieter seine Wohnung nach marktwirtschaftlichen Regeln bewerten und vermieten. Bei einer Mietpreiserhöhung, die zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung führt, wird der Mietpreisindex sowie die tatsächliche Lage und Ausstattung der Wohnung als Bewertungsmerkmal für ein Urteil bestimmend sein.

Grundsätzlich sollte jeder, der einen Umzug plant, vorab den kommunalen Mietpreisindex einsehen. Wer gut informiert ist, hat größeren Verhandlungsspielraum und kann dadurch deutlich seine Mietkosten senken. Nicht selten greifen Vermieter als Grundlage für Ihre Mietpreisgestaltung auf den Mietpreisindex zurück und haben dadurch auch bei einem Vermietungsgespräch die richtigen Argumente. Grundsätzlich kann ein Vermieter eine Vergleichsmiete auch über drei vergleichbare Objekte oder einen Sachverständigengutachten feststellen lassen. Das ist beim sogenannten qualifizierten Mietpreisindex jedoch nicht möglich. Auch bei Arbeitslosengeld II und Sozialgeld wird, im Zusammenhang mit der Personenzahl im Haushalt und der Größe der Wohnfläche, der Mietpreisindex als wichtige Orientierungshilfe angesehen. Also lässt sich bei einem konkreten Wohnungsangebot mit dem Mietpreisindex grundsätzlich Folgendes beantworten: Ist die verlangte Miete ortsüblich und angemessen? Welche Mietzinshöhe kann erhoben werden? Ist das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters rechtens? Die Frage nach dem Mietpreisindex spielt inzwischen eine immer größere und wichtigere Rolle.

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