Die Kündigungsfrist ist im Mietvertrag geregelt, und auch wenn man als Mieter einen neuen Mieter stellt, so ändert sich die Kündigungsfrist nicht. Die weitverbreitete Meinung, dass es ausreiche, einen neuen Mieter bzw. Interessenten zu finden, ist falsch. Der Vermieter muss dem neuen Mieter nämlich zustimmen. Er muss keine Vertragsänderungen hinnehmen, und darf den Nachmieter auch nach persönlichen Gründen ablehnen. Ganz klar ist für viele Vermieter, dass der neue Mieter solvent sein muss, viele Vermieter machen eine Schufa-Auskunft zur Bedingung für einen Mietvertrag.
Die reine Suche nach einem neuen Mieter reicht also nicht aus, Nachmieter und Kündigungsfrist stehen in keinem Zusammenhang. Der Vermieter trifft die Entscheidung über den neuen Mieter, lediglich das Präsentieren von Nachmietern ist kein Grund, eher aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, dies sollte immer bedacht werden.
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]]>Über Anzeigen in der Tageszeitung oder im Internet wird man mit ein wenig Glück schnell potenzielle Mieter finden und glaubt nun in Sicherheit zu sein und aus dem Vertrag entlassen werden zu können. Aber hier gibt es auch klare Regelungen die beachtet werden müssen. Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, jeden präsentierten Nachmieter zu nehmen. Vermieter achten verständlicherweise auf solvente Mieter, auf Mieter, die einen persönlich guten Eindruck hinterlassen. Ist der Vermieter der Meinung, dass dies nicht zutrifft, und dass der neue Mieter nicht dem entspricht, was man als Vermieter haben möchte, so ist man an den Mietvertrag weiter gebunden.
Von Vorteil ist es, wenn klare Aussagen im Mietvertrag zum Nachmieter gemacht werden. Hier kann man vertraglich festlegen lassen, was im Fall einer vorzeitigen Kündigung geschehen muss, welche Bedingungen der neue Mieter erfüllen sollte. Eine Regelung im Mietvertrag ist gar im Interesse von beiden Parteien und sollte daher angestrebt werden.
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]]>Aber es gibt auch einige Dinge, die beachtet werden müssen. Oft ist die Rede davon, dass, wenn 3 verschiedene Nachmieter dem Vermieter angeboten werden, man ohne Probleme aus dem Vertrag entlassen werden kann, auch ohne die Kündigungsfrist einzuhalten. Dem ist jedoch nicht so. Einen Nachmieter zu stellen, ist zwar eine lobenswerte Sache, die einem auch zugutekommen kann, allerdings muss der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren.
Der neue Mieter muss solvent sein, und darf keine besonderen Bedingungen an den Vermieter stellen. So kann ein Vermieter einen Nachmieter, der weniger Miete zahlen will, dies zur Bedingung für eine Übernahme der Wohnung macht, ablehnen, muss sich auf diesen Nachmieter auf gar keinen Fall einlassen. Daher empfiehlt es sich schon bei der Suche nach einem Nachmieter, dafür Sorge zu tragen, dass dieser mit den Mietkonditionen einverstanden ist. Vielleicht kann man auch schon die persönliche Lage des Nachmieters ein wenig abfragen. Ist der Vermieter mit dem Nachmieter, aus welchen Gründen auch immer, nicht einverstanden, so kann man nicht darauf drängen, aus dem Vertrag entlassen zu werden, nur weil man einen Nachmieter gestellt hat. Daher empfiehlt sich immer eine rechtzeitige Kündigung und ein fließender Übergang zwischen alter und neuer Wohnung.
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Hamburg Hafencity
Im Leben steht man immer wieder vor Veränderungen, Stillstand gibt es im Leben nicht. Berufliche Karriere, Nachwuchs, das Zusammenziehen von Paaren und Ähnliches führen immer wieder dazu, dass man eine neue Wohnung sucht, und die alte Wohnung aufgeben muss. Besonders in Großstädten wie Hamburg, ist das Umzugsverhalten ungebrochen, in Tageszeitungen findet man immer wieder Anzeigen wie “Nachmieter gesucht, Hamburg Altona”. In Zeiten, wo Wohnraum immer knapper wird, sind besonders in Großstädten Anzeigen von Wohnungen interessant, die WG-tauglich sind.
Bei der Suche nach einem Nachmieter, sollte man besonders mit Informationen nicht geizen. Je mehr Angaben über die Wohnung zu finden sind, je mehr spezifische Dinge, die die Wohnung ausmachen, erwähnt werden, desto schneller wird man auch ganz sicher einen Nachmieter finden. Begehrt sind besonders große Wohnungen, die auch als WG benutzt werden können. 3-Raum-Wohnungen und 4 Raum-Wohnungen sind besonders beliebt. Ob nun als WG zu benutzen oder für eine junge Familie mit Kind, die Nachfrage nach diesen Wohnungen nimmt immer mehr zu. Das trifft auch für kleine 2-Raum-Wohnungen zu, die meist von jungen Leuten, die gerade zusammenziehen, dringend gesucht werden. Kleine Mieten spielen hier oft eine große Rolle, man gibt sich mit weniger Quadratmeter zufrieden, aber hat Wohn- und Schlafbereich getrennt.
Und auch die Lage der Wohnung spielt eine große Rolle, um so schnell wie möglich einen Nachmieter zu finden. Eine Anzeige “Nachmieter gesucht, Hamburg, ruhige und gehobene Lage” weckt ganz sicher mehr Interesse. Hamburg Altona, Blankenese, Ottensen oder Harvestehude sind besonders beliebte Stadtteile. Dass man hier aber auch ein klein wenig mehr zahlen muss, als in der Hamburger Innenstadt, sollte selbstverständlich sein. Die richtige Lage, die richtige Annonce spielen bei der Suche nach einem Nachmieter eine große Rolle und die Chance, dass man eher aus dem Mietvertrag entlassen wird, ist so wesentlich größer.
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]]>Und dabei gibt es keine bestimmte Wohnungsart, keine bestimmte Wohnungsform, die immer wieder auf Nachmieter hofft. Bei der Suche nach einem Nachmieter spielt oft die Gegend, die Umgebung eine große Rolle. Wohnungen in Berlin Wedding, Spandau, Tiergarten oder Steglitz werden sicherlich einfacher vermietet werden können, als Plattenbauten in Hellersdorf etc. Aber auch die genaue Angabe über die Art der Wohnung ist enorm wichtig. Ist die Wohnung WG-geeignet? Wie ist die Ausstattung? Gerade große Wohnungen mit 3 oder 4 Zimmern sind in Großstädten wie Berlin sehr gefragt, aber auch preiswerte Wohnungen mit 2 Zimmern werden besonders bei jungen Menschen immer beliebter.
Die Chance, einen Nachmieter zu finden, ist im Zeitalter von DSL gerade im Internet sehr hoch. Dank diverser DSL Anbieter gibt sehr günstige Tarife, die sich eigentlich jeder Mensch leisten kann und somit eigentlich jeder Haushalt ein Internetanschluss haben sollte. Viele Portale bieten im Internet kostenlose Anzeigen, und mit der richtigen Aufmachung und Überschrift z. B. “Nachmieter gesucht, Berlin Spandau, 4-Raum-Wohnung saniert” sind die Chancen, einen Nachmieter zu finden, sehr groß. Hat der Vermieter gegen den neuen Mieter nichts einzuwenden, ist ein Entkommen aus dem Mietvertrag so wesentlich schneller möglich, als es vertraglich vereinbart war.
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]]>Wer kurzfristig umziehen muss oder für längere Zeit die Stadt verlassen möchte, muss meist sehr schnell einen geeigneten Nachmieter für die vorhandene Wohnung finden. Auch, damit die Wohnung nicht leer steht und keine weiteren Mietkosten verursacht, sind die meisten Menschen darauf angewiesen, eilig jemanden zu finden, der die Wohnung übernimmt.
Wohnungsanzeige – schnell und günstig
Eine Wohnungsanzeige im Internet ist da nicht nur eine schnelle, sondern auch eine vergleichsweise preisgünstige Möglichkeit. Allerdings sollte die Wohnungsanzeige gelungen sein, damit sie den potentiellen Nachmieter auch anspricht. Es ist dabei wichtig, die zu vermietende Wohnung von ihrer besten Seite zu präsentieren, aber trotzdem ehrlich zu sein.
Die angebotene Wohnung sollte genau beschrieben werden, damit sich der mögliche Nachmieter ein gutes Bild vom
- Zustand
- der Größe und
- der Ausstattung
machen kann. Viele Fotos aus allen möglichen Perspektiven erhöhen dabei sehr die Chancen, dass die Wohnungsanzeige zu einem Erfolg wird. Ein gutes Beispiel für ein vielgelesenes Internetportal für Wohnungsanzeigen ist Immonet.de. Die Wohnungsanzeige kann hier zum 4-Wochen-Pauschalpreis günstig veröffentlicht werden, für langfristigere Veröffentlichungen werden flexible Tarife angeboten. Es ist außerdem möglich, bis zu fünfundzwanzig Fotos einzustellen. Über 1,5 Millionen Menschen suchen hier Mietobjekte, da sollte sich doch der geeignete Nachmieter für eine Wohnung finden lassen. Man kann ein umfassendes Online-Exposé mit allen notwendigen und interessanten Angaben erstellen. Diese erscheint sofort online und die Wohnungsanzeige kann auf über 20 Mietportalen eingesehen werden. Detaillierte Informationen in der Online-Wohnungsanzeige helfen dem potentiellen Nachmieter bei der Orientierung und der Entscheidung. Hat man erst einmal Kontakt zu einem Interessenten, kann man Kompromisse über Renovierung, Abschlagszahlungen und Übernahmen von Inventar persönlich absprechen. Man kann sich selbst und seinem Nachmieter mit einer Wohnungsanzeige viel Arbeit sparen.
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]]>Leider sehen viele Mietverträge aber die Klausel vor, dass ein Nachmieter in Deutschland gesucht werden muss. Anderenfalls, wenn kein Nachmieter in Deutschland vorhanden ist, ist häufig die Miete weiterhin zu bezahlen, was sich oftmals empfindlich auf das vorhandene Budget auswirken kann. Viele Mieter sehen ihren Traum von den eigenen vier Wänden durch den fehlenden Nachmieter in Deutschland gefährdet, und dass nicht völlig ohne Grund. Trotzdem sollte man sich auch in dieser Situation selbst in Deutschland nicht zwangsläufig den Wünschen des Vermieters beugen. Oftmals hat dieser den unterschriebenen Vertrag selbst aufgesetzt und dabei natürlich Klauseln nach eigenem Ermessen und nach eigenem Vorteil mit aufgenommen. Hier hilft auf jeden Fall ein versierter Anwalt, der am besten in einer anderen Stadt lebt und den betreffenden Vermieter auf keinen Fall kennt. Somit hat man einen sachkundigen Fachmann oder eine Fachfrau an der Hand, die sich sicher schnell und unkompliziert dem Problem annehmen und den Vertrag prüfen werden. Nicht jeder unterschriebene Vertrag ist nämlich auch rechtskräftig. Unter dieser Sichtweise sieht die Sache manchmal schon ganz anders aus.
Für die Verpflichtung, einen Nachmieter in Deutschland zu benennen, gibt es nämlich ganz klare Regelungen, die sich auf die aktuellste Rechtssprechung beziehen und im großen und ganzen Entlastungen für den Mieter bringen. Letztlich ist nämlich der Vermieter alleine für die Auslastung und Vermietung seiner Räumlichkeiten zuständig. Allerdings kann es sich natürlich vorteilhaft auswirken, wenn man einen Nachmieter in Deutschland freiwillig benennen kann. Stehen noch Befristungen bis zur Kündigung des Vertrages aus, so werden diese nämlich erlassen, wenn die Wohnung oder das Geschäftslokal anderweitig vermietet werden kann. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vertrag eine Kündigungsfrist von beispielsweise drei oder sechs Monaten vorsieht. Diese muss der ehemalige Mieter dann nicht mehr zahlen, wenn er einen Nachmieter in Deutschland benennen kann.
Was man noch beachten sollte bei der Suche nach einem Nachmieter und welche Irrtümer über die Nachmieter-suche bestehen, lesen Sie in hier in den weiteren Nachmieter-Artikeln.
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Endlich eine neue Wohnung gefunden, stolpern viele Nachmieter über hohe Ablösesummen für abgenutzte Möbel und andere Einrichtungsstücke. Oft liegt es jedoch nicht am Vermieter oder am Makler, es sind die Vormieter, die einen engen Wohnungsmarkt nutzen, um eine hohe Ablöse von ihren Nachmieter zu verlangen.
Die Immobilienprofis von Immonet klären auf und nennen Maßnahmen und gesetzliche Regelungen rund um die „Ablösesumme“ für Einrichtungsgegenstände.
Eine Vereinbarung zur Ablöse von Einrichtungsgegenständen ist grundsätzlich erlaubt. Der Nachmieter sollte jedoch unbedingt prüfen, ob die zu veräußernden Möbel ihren Preis auch noch wert sind. Listige Vormieter spielen mit dem drohenden Zeigefinger und verweisen auf viele andere Miet-Interessenten, die den Nachlass gerne übernehmen würden. Sollte man als Nachmieter zu viel gezahlt haben, gelten die gesetzlichen Verjährungsfristen laut HGB von 3 Jahren und die Differenz muss zurückgezahlt werden.
Zeitwert, Alter und Zustand bestimmen den Preis
Das Landesgericht Wiesbaden definiert in seinem Urteil (Landgericht Wiesbaden 1 S 82/96), dass der Zeitwert den Neupreis, den Erhaltungszustand und das Alter berücksichtigt. Ein Missverhältnis besteht, wenn der Kaufpreis den Zeitwert um 50 Prozent übersteigt, entschied der Bundesgerichtshof in diesem Fall.
Für den Nachmieter bedeutet dies, dass er zum Beispiel 4000 € für eine Einbauküche an den Vormieter zahlt, obwohl diese nur 1000 € wert ist. Der Vormieter kann jedoch maximal 1500 € für die Küche verlangen. Die restlichen 2500 € könnte der Nachmieter zurückfordern.
Vertrag sichert Frieden
Der Beweis für überteuerte Möbel und Einrichtungen ist für die Nachmieter einer Wohnung jedoch oft schwer zu erbringen. Übernommene Möbel sollten daher immer vom Nachmieter aufgelistet werden und Zeugen sollten den Zustand bestätigen können. Außerdem sollten mündliche Vereinbarungen bezüglich einer Ablösesumme zusätzlich schriftlich festgehalten werden. Hat man als Nachmieter das Gefühl über den Tisch gezogen zu werden und zu einem Kauf der minderwertigen Einrichtungen gezwungen zu werden, sollte man sich gegebenenfalls mit dem eigentlichen Vermieter der Wohnung in Verbindung setzten.
Weitere Informationen rund um das Thema Nachmieter finden Sie hier:
mieterbund.de
mieterverein-hamburg.de
finanztip.de
immonet.de
Oder hier im Blog mehr über Mietrecht für Nachmieter, Pflichten der Nachmieter, Umzug und suchen/finden von Nachmieter lesen!
Artikel zum Thema Nachmieter, Mietspiegel, verkaufen und vermieten:
]]>Luxuswohnungen finden
Luxusobjekte finden sich in vielen deutschen Großstädten. Ob in Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München: Luxusimmobilien gehören in einer bestimmten Gesellschaftsschicht zu den begehrtesten Objekten auf dem Wohnungsmarkt. Wird ein Nachmieter für ein derartiges Objekt gesucht, erfolgt die Abwicklung in der Regel über einen Makler. Denn neben einem solventen Nachmieter ist hier auch Diskretion gefragt. Einige Immobilienmakler haben sich speziell auf diese Klientel eingestellt und halten verschiedene Luxusobjekte für ihre Kunden bereit. Dabei werden Nachmieter für Objekte in diesem Preissegment nicht nur in Deutschland gesucht, in nahezu allen größeren Metropolen der Welt ist ein Markt für Luxusobjekte vorhanden.
Nachfrage nach Luxus
Durch die enorme Nachfrage nach luxuriösem Wohnstandard können manche europäische Immobilienmärkte den Bedarf kaum decken. In einigen Metropolen gibt es gegenüber der starken Nachfrage viel zu wenige Objekte, die dieses Segment bedienen. Besserverdienende wünschen sich Wohnraum in sehr guter Lage und legen besonderen Wert auf eine ungestörte Privatsphäre.
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Um ihre Mieteinnahmen langfristig zu planen, sichern sich Vermieter durch eine Kündigungsfrist ab. Mietern ist es demnach nicht möglich, jederzeit fristlos aus ihrem Vertrag entlassen zu werden. Wird der Wohnungsnehmer jedoch beruflich in eine andere Stadt versetzt, zieht er ins Altersheim um oder kann er nachweisen, dass der Raum, zum Beispiel durch Familienzuwachs, zu klein geworden ist, kann er außerordentlich kündigen. In diesem Fall ist er verpflichtet, einen Nachmieter vorzuweisen, der laut gesetzlichen Vorgaben „solvent und zumutbar“ sein muss. Der Wohnungseigentümer kann dann in einer angemessenen Überlegungsfrist prüfen, ob er den Nachmieter akzeptiert oder nicht. Der neue Mieter übernimmt den Vertrag vom Vorgänger. Somit sind Mieterhöhungen nicht ohne weiteres möglich, was für den Nachmieter einen Vorteil darstellt.
Im Gegenzug muss er jedoch auch von Änderungen absehen und die vorgegebenen Abmachungen zwischen Vormieter und Wohnungseigentümer akzeptieren. Wird der Mietvertrag aus anderen als den drei genannten Gründen gekündigt, ist die Ausgangslage eine andere: Auch hier kann ein Nachmieter dem Mieter helfen, vorzeitig aus dem Vertrag herauszukommen. In diesem Fall besteht von Seiten des Vermieters jedoch keinerlei Verpflichtung, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann auf dem Fortbestehen des Mietverhältnisses bis zu seinem vertraglichen Ende bestehen. Akzeptiert er den Nachmieter, wird ein neuer Vertrag aufgesetzt und der neue Mieter muss gegebenenfalls eine Erhöhung der Kosten in Kauf nehmen. Im Gegenzug kann er über Änderungen verhandeln und den Mietvertrag bei gegebener Flexibilität des Vermieters verändern.
In keinem der Fälle ist der Nachmieter verpflichtet, auf übertriebene Abstandsforderungen des Vormieters einzugehen. Verlangt der vorherige Wohnungsnutzer für Einrichtungsgegenstände einen Betrag, darf dieser nicht in einem Missverhältnis zu deren Wert stehen. Der Zeitwert, den der Nachmieter noch zu entrichten hat, berechnet sich aus dem Originalwert und dem aktuellen Zustand abzüglich des Alters. Die Ablösevereinbarung wird ungültig, wenn der Preis 50 Prozent über dem Neupreis liegt.