Die Beklagte ist seit 1995 Mieterin einer Wohnung in der Ried-Siedlung in Hamburg. Die Klägerin erwarb die Ried-Siedlung, die ursprünglich aus zahlreichen Wohneinheiten bestand, inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Sie will die in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichtete Siedlung abreißen und an deren Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen errichten.
Mit Ausnahme eines Teils der Riedsiedlung, der mit geringen Sanierungsmaßnahmen instand gesetzt wurde und erhalten geblieben ist, hat die Klägerin ihr Ziel auch bereits umgesetzt. Nur der Wohnblock, in dem sich die von der Beklagten bewohnte Wohnung sowie acht weitere, bereits leer stehende Wohneinheiten befinden, wurde bislang nicht abgerissen.
Die Klägerin kündigte den Mietvertrag mit der Beklagten gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* durch Schreiben vom 31. Januar 2008 unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Riedsiedlung. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war.
Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Denn der noch vorhandene Wohnblock befindet sich in einem schlechten Bauzustand und entspricht in mehrfacher Hinsicht (u. a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) heutigen Wohnvorstellungen nicht, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden können.
Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Klägerin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden kann. Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der “Riedsiedlung” verfolgten städtebaulichen Konzepts ist der Klägerin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten.
*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. (…)
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (…)
Urteil vom 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10
AG Hamburg – St. Georg – Urteil vom 5. August 2009 – 919 C 101/09
LG Hamburg – Urteil vom 10. Juni 2010 – 334 S 46/09
Karlsruhe, den 9. Februar 2011
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Die Regeln des Zusammenlebens
Die Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die die Rechte und Pflichten innerhalb gemeinsam genutzter Flächen regelt: Sie enthält Ruhezeiten und Bestimmungen zum Schutz vor Störungen zum Beispiel durch Hausmusik. Auch Schnee- und Glatteisbeseitigung oder das Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern können darin geregelt sein. Außerdem macht die Hausordnung Angaben zur Treppenhausreinigung oder zur Benutzung von Waschküche, Trockenboden, Speicher, Partyraum oder Garten.
Änderungen bedürfen der Zustimmung des Mieters
Meistens ist die Hausordnung bereits Teil des Mietvertrages. In diesem Fall können die Regelungen vom Vermieter nicht einseitig geändert werden. Das ist nur mit Einverständnis der Mieter möglich. Auch reicht es nicht aus, wenn der Vermieter neue Regelungen ohne vorherige Vereinbarung mit den Mietern beispielsweise im Treppenhaus aufhängt. Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter einseitige Regelungen erlassen. Die Verpflichtungen des Mieters bestehen bei dieser Variante jedoch ausschließlich darin, das Mietobjekt sachgemäß zu behandeln und die Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft zu erhalten. Besondere Verpflichtungen – etwa die Treppenhausreinigung – sind nicht gültig. Hierfür muss der Mieter vorher zustimmen.
Unwirksame Vorschriften
Es sind keine Regelungen erlaubt, die für eine Hausordnung unangemessen sind oder den Mieter benachteiligen. Vorschriften sind unwirksam, wenn sie zum Beispiel verbieten zu bestimmten Zeiten zu duschen oder zu baden (Aber: Hier sind sich die Gerichte nicht einig!), den Kinderwagen im Hausflur abzustellen, wenn der Wagen sonst über mehrere Stockwerke oder in den Keller transportiert werden müsste, Besuch nach 22 Uhr zu empfangen oder nur eine Stunde täglich oder gar nicht zu musizieren.
Die Richter entscheiden regional allerdings sehr unterschiedlich, was in einer Hausordnung stehen darf. Im Streitfall gilt es erst einmal Ruhe zu bewahren: Eine Kündigung wegen einer unterlassenen Treppenhausreinigung oder Fahrrädern, die entgegen der Hausordnung abgestellt wurden, ist höchst unwahrscheinlich.
Die Kündigungsfrist ist im Mietvertrag geregelt, und auch wenn man als Mieter einen neuen Mieter stellt, so ändert sich die Kündigungsfrist nicht. Die weitverbreitete Meinung, dass es ausreiche, einen neuen Mieter bzw. Interessenten zu finden, ist falsch. Der Vermieter muss dem neuen Mieter nämlich zustimmen. Er muss keine Vertragsänderungen hinnehmen, und darf den Nachmieter auch nach persönlichen Gründen ablehnen. Ganz klar ist für viele Vermieter, dass der neue Mieter solvent sein muss, viele Vermieter machen eine Schufa-Auskunft zur Bedingung für einen Mietvertrag.
Die reine Suche nach einem neuen Mieter reicht also nicht aus, Nachmieter und Kündigungsfrist stehen in keinem Zusammenhang. Der Vermieter trifft die Entscheidung über den neuen Mieter, lediglich das Präsentieren von Nachmietern ist kein Grund, eher aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, dies sollte immer bedacht werden.
Von Vorteil ist es, wenn klare Aussagen im Mietvertrag zum Nachmieter gemacht werden. Hier kann man vertraglich festlegen lassen, was im Fall einer vorzeitigen Kündigung geschehen muss, welche Bedingungen der neue Mieter erfüllen sollte. Eine Regelung im Mietvertrag ist gar im Interesse von beiden Parteien und sollte daher angestrebt werden.
Aber es gibt auch einige Dinge, die beachtet werden müssen. Oft ist die Rede davon, dass, wenn 3 verschiedene Nachmieter dem Vermieter angeboten werden, man ohne Probleme aus dem Vertrag entlassen werden kann, auch ohne die Kündigungsfrist einzuhalten. Dem ist jedoch nicht so. Einen Nachmieter zu stellen, ist zwar eine lobenswerte Sache, die einem auch zugutekommen kann, allerdings muss der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren.
Der neue Mieter muss solvent sein, und darf keine besonderen Bedingungen an den Vermieter stellen. So kann ein Vermieter einen Nachmieter, der weniger Miete zahlen will, dies zur Bedingung für eine Übernahme der Wohnung macht, ablehnen, muss sich auf diesen Nachmieter auf gar keinen Fall einlassen. Daher empfiehlt es sich schon bei der Suche nach einem Nachmieter, dafür Sorge zu tragen, dass dieser mit den Mietkonditionen einverstanden ist. Vielleicht kann man auch schon die persönliche Lage des Nachmieters ein wenig abfragen. Ist der Vermieter mit dem Nachmieter, aus welchen Gründen auch immer, nicht einverstanden, so kann man nicht darauf drängen, aus dem Vertrag entlassen zu werden, nur weil man einen Nachmieter gestellt hat. Daher empfiehlt sich immer eine rechtzeitige Kündigung und ein fließender Übergang zwischen alter und neuer Wohnung.
Leider sehen viele Mietverträge aber die Klausel vor, dass ein Nachmieter in Deutschland gesucht werden muss. Anderenfalls, wenn kein Nachmieter in Deutschland vorhanden ist, ist häufig die Miete weiterhin zu bezahlen, was sich oftmals empfindlich auf das vorhandene Budget auswirken kann. Viele Mieter sehen ihren Traum von den eigenen vier Wänden durch den fehlenden Nachmieter in Deutschland gefährdet, und dass nicht völlig ohne Grund. Trotzdem sollte man sich auch in dieser Situation selbst in Deutschland nicht zwangsläufig den Wünschen des Vermieters beugen. Oftmals hat dieser den unterschriebenen Vertrag selbst aufgesetzt und dabei natürlich Klauseln nach eigenem Ermessen und nach eigenem Vorteil mit aufgenommen. Hier hilft auf jeden Fall ein versierter Anwalt, der am besten in einer anderen Stadt lebt und den betreffenden Vermieter auf keinen Fall kennt. Somit hat man einen sachkundigen Fachmann oder eine Fachfrau an der Hand, die sich sicher schnell und unkompliziert dem Problem annehmen und den Vertrag prüfen werden. Nicht jeder unterschriebene Vertrag ist nämlich auch rechtskräftig. Unter dieser Sichtweise sieht die Sache manchmal schon ganz anders aus.
Für die Verpflichtung, einen Nachmieter in Deutschland zu benennen, gibt es nämlich ganz klare Regelungen, die sich auf die aktuellste Rechtssprechung beziehen und im großen und ganzen Entlastungen für den Mieter bringen. Letztlich ist nämlich der Vermieter alleine für die Auslastung und Vermietung seiner Räumlichkeiten zuständig. Allerdings kann es sich natürlich vorteilhaft auswirken, wenn man einen Nachmieter in Deutschland freiwillig benennen kann. Stehen noch Befristungen bis zur Kündigung des Vertrages aus, so werden diese nämlich erlassen, wenn die Wohnung oder das Geschäftslokal anderweitig vermietet werden kann. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vertrag eine Kündigungsfrist von beispielsweise drei oder sechs Monaten vorsieht. Diese muss der ehemalige Mieter dann nicht mehr zahlen, wenn er einen Nachmieter in Deutschland benennen kann.
Was man noch beachten sollte bei der Suche nach einem Nachmieter und welche Irrtümer über die Nachmieter-suche bestehen, lesen Sie in hier in den weiteren Nachmieter-Artikeln.
Neben Gerry Weber und C&A ein weiterer großer Player am Markt. Ob Karstadt, eine Straße weiter, bestehen bleibt, ist nach den jüngsten Problemen des Mutterkonzerns noch fraglich. Für die Gebäude von Arcandor in Hamburgs guten Lagen wird ja schon über Nachmieter gesprochen.
Für gewerbliche Zwecke genutzte Gebäude haben noch bis Anfang Juli Zeit, bis auch dort die Verordnung in Kraft tritt.
Via: focus immoblien
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