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Qualifizierter Mietspiegel rechtfertigt Mietpreissteigerung

nachmieter — Wed, 22 Jun 2011 14:20:30 +0000

Der Mietspiegel: „Das ist doch Wucher, oder?“

Schockiert bis fassungslos reagiert so mancher Neubürger einer Metropole wie München oder Hamburg angesichts der Mietpreise in der neuen Heimat. Kein Wunder, denn die Wohnkosten in den beiden Städten gehören zu den höchsten des Landes. Wer Wucher bei Mietpreisen vermutet, informiert sich am besten mit Hilfe des Mietspiegels: Für mehr als 300 Städte in Deutschland nennt er die ortsübliche Vergleichsmiete.

Der einfache Mietspiegel zählt nicht vor Gericht

Zu unterscheiden ist zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Bei ersterem ziehen die Gemeinden für die Erhebung der Vergleichsmiete einige wenige, durch die örtlichen Gegebenheiten bestimmte Kategorien heran: Darunter fallen Stadtbezirk, Lage des Hauses, Baujahr, Qualität der Ausstattung und Energieverbrauch. Wie die jeweiligen Eigenschaften einer Wohnung in einer Region zu bewerten sind und welcher Mietpreis daraus resultiert, legt der Mietpreis fest. Bei Mietstreitigkeiten vor Gericht gilt er jedoch als nicht belastbar.

Der qualifizierte Mietspiegel: Mieterhöhung gerechtfertigt?

Anders der qualifizierte Mietspiegel: Er wird alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und hat deshalb vor Gericht Beweiskraft (angezweifelt wird aber dennoch, ob die darin genannten Preisspannen immer zutreffend sind). Auch Mieterhöhungen sind nur durchsetzbar, wenn sie sich im Rahmen der ortsüblichen Wohnkosten bewegen. Das musste auch jüngst ein Vermieter in Frankfurt feststellen: Dieser hatte sich von einem Gutachter die ausgezeichnete Bauqualität seiner Immobilien attestieren lassen, um damit eine Miete oberhalb des gängigen Niveaus zu rechtfertigten. Das Frankfurter Landgericht belehrte ihn eines Besseren.

Das ortsübliche Niveau bestimmt den Preis

Aber Achtung, manchmal wirkt sich der Mietspiegel zu Ungunsten der Mieter aus: So weist der Mieterschutzbund darauf hin, dass auch drastische Mieterhöhungen gerechtfertig sind, wenn der Wohnraum bisher deutlich unter dem ortsüblichen Niveau vermietet wurde. Der Eigentümer darf in solchen Fällen den Preis nach einem Jahr an den Mietspiegel anpassen. Im schlechtesten Falle kann das Mieterhöhungen von mehr als 100 Euro bedeuten. Beschränkungen bestehen jedoch durch die Kappungsgrenze: Die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren lediglich um 20 Prozent angehoben werden darf. Mehrkosten durch Modernisierungen betrifft das allerdings nicht.

Und wo gibt’s den?

Ob für eine bestimmte Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel existiert, lässt sich auf Internetseiten wie Mietspiegelportal.de ersehen. Hier sind zahlreiche Mietspiegel deutscher Kommunen gelistet, zu finden durch Eingabe von Ortsnamen oder PLZ. Die gedruckte Variante ist bei städtischen Einrichtungen erhältlich, meist gegen eine Gebühr von weniger als 10 Euro.

Original Redaktionsservice: http://www.immonet.de/service/redaktionsservice-mietspiegel.html

Bild: © Fotolia.com/Andre Bonn

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Mieter und Vermieter – worüber sie sich am meisten ärgern

nachmieter — Wed, 16 Mar 2011 13:45:44 +0000

Mieter und Vermieter – eine nicht ganz einfache Beziehung. Betriebskosten, Kaution oder Reparaturarbeiten sind regelmäßig Anlass für die Parteien, sich vor Gericht zu treffen. Eine Befragung von Immonet.de zum Thema „Hatten Sie schon einmal Ärger mit ihrem Mieter/Vermieter?“ zeigt, dass vor allem Mietmängel auf beiden Seiten für Unmut sorgen.

Beim Anblick der jährlichen Betriebskostenabrechnung werden viele Bewohner misstrauisch – zu Recht, wie jetzt der Deutsche Mieterbund feststellte. Sogar jeder zweite Abschlag für Heizung, Wasser, Hauswart & Co. ist nicht richtig berechnet. So legen z.B. nicht wenige Vermieter die Kosten für die Reparaturen, Wartungsarbeiten oder leerstehende Mietwohnungen auf die Mieter um, obwohl sie diese alleine tragen müssten.

Mietmängel und Kaution sorgen regelmäßig für Ärger

Tatsächlich hatte nach einer Immonet-Befragung von 3.544 Usern jeder Fünfte, nämlich 19,81 Prozent, schon einmal Ärger mit seinem Vermieter wegen der Nebenkostenabrechnung. Bei den Vermietern war die Quote sogar etwas höher: 22,01 Prozent von insgesamt 2.254 Eigentümern gaben an, sich aus diesem Grund schon einmal mit Mietern angelegt zu haben.

Der häufigste Anlass für Misstöne zwischen den Parteien sind jedoch Mietmängel: Wegen undichter Fenster, Schimmel an der Wand und leckenden Heizungen waren 30,11 Prozent der Bewohner schlecht auf ihre Vermieter zu sprechen. Auf der anderen Seite waren 23,65 Prozent der Eigentümer schon einmal erbost, weil sie die Kosten für Reparaturarbeiten übernehmen sollten.

Bei 13,63 Prozent der Mieter traten Probleme erst zum Ende des Mietverhältnisses auf, nämlich bei der Rückzahlung der Kaution. Die Antworten der Vermieter bestätigen die Quote: 13,62 Prozent sind schon einmal wegen der Mietsicherheit in Rage geraten.

Die gute Nachricht: Auf beiden Seiten blickt eine Mehrheit auf positive Erfahrungen zurück. 36,46 Prozent der Mieter hatten noch nie Ärger mit den Wohnungsinhabern. Unter den Eigentümern äußerten sich sogar 40,73 Prozent zufrieden über das Verhältnis.

Text- und Fotoabdruck nur bei redaktionellem Hinweis auf das Immobilienportal Immonet.de kostenfrei.

Originalmeldung: http://www.immonet.de/service/redaktionsservice-umfrage-vermieter-mieter.html

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Wissenswertes zu den Themen Mietpreise, Vermietung, Hausbau und Immobilienfinanzierung: www.news.immonet.de

Artikel zum Thema Nachmieter, Mietspiegel, verkaufen und vermieten:

Entscheidung zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

nachmieter — Thu, 10 Feb 2011 13:40:42 +0000

Pressemitteilung: Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung getroffen.

Die Beklagte ist seit 1995 Mieterin einer Wohnung in der Ried-Siedlung in Hamburg. Die Klägerin erwarb die Ried-Siedlung, die ursprünglich aus zahlreichen Wohneinheiten bestand, inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Sie will die in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichtete Siedlung abreißen und an deren Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen errichten.

Mit Ausnahme eines Teils der Riedsiedlung, der mit geringen Sanierungsmaßnahmen instand gesetzt wurde und erhalten geblieben ist, hat die Klägerin ihr Ziel auch bereits umgesetzt. Nur der Wohnblock, in dem sich die von der Beklagten bewohnte Wohnung sowie acht weitere, bereits leer stehende Wohneinheiten befinden, wurde bislang nicht abgerissen.

Die Klägerin kündigte den Mietvertrag mit der Beklagten gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* durch Schreiben vom 31. Januar 2008 unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Riedsiedlung. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war.

Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Denn der noch vorhandene Wohnblock befindet sich in einem schlechten Bauzustand und entspricht in mehrfacher Hinsicht (u. a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) heutigen Wohnvorstellungen nicht, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden können.

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Klägerin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden kann. Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der “Riedsiedlung” verfolgten städtebaulichen Konzepts ist der Klägerin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten.

*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. (…)

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (…)

Urteil vom 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10

AG Hamburg – St. Georg – Urteil vom 5. August 2009 – 919 C 101/09

LG Hamburg – Urteil vom 10. Juni 2010 – 334 S 46/09

Karlsruhe, den 9. Februar 2011

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Artikel zum Thema Nachmieter, Mietspiegel, verkaufen und vermieten:

Streitthema Hausordnung: So klappt’s auch mit den Nachbarn

nachmieter — Tue, 08 Feb 2011 15:30:00 +0000

Pressemitteilung Hamburg – Wenn man akustisch mehr vom Leben der lieben Nachbarn mitbekommt, als einem recht ist, kann das an den Nerven zerren. Auch der Zwillingskinderwagen im Hausflur versperrt ständig den Weg zum Fahrradkeller und sorgt für Frust. Wer was, wie lange, wo und wie oft in einem Mietshaus darf, regelt die Hausordnung. Sie gilt als Richtschnur für ein angenehmes Miteinander. Doch an welche Regeln müssen sich Mieter eigentlich halten?

Die Regeln des Zusammenlebens
Die Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die die Rechte und Pflichten innerhalb gemeinsam genutzter Flächen regelt: Sie enthält Ruhezeiten und Bestimmungen zum Schutz vor Störungen zum Beispiel durch Hausmusik. Auch Schnee- und Glatteisbeseitigung oder das Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern können darin geregelt sein. Außerdem macht die Hausordnung Angaben zur Treppenhausreinigung oder zur Benutzung von Waschküche, Trockenboden, Speicher, Partyraum oder Garten.

Änderungen bedürfen der Zustimmung des Mieters
Meistens ist die Hausordnung bereits Teil des Mietvertrages. In diesem Fall können die Regelungen vom Vermieter nicht einseitig geändert werden. Das ist nur mit Einverständnis der Mieter möglich. Auch reicht es nicht aus, wenn der Vermieter neue Regelungen ohne vorherige Vereinbarung mit den Mietern beispielsweise im Treppenhaus aufhängt. Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter einseitige Regelungen erlassen. Die Verpflichtungen des Mieters bestehen bei dieser Variante jedoch ausschließlich darin, das Mietobjekt sachgemäß zu behandeln und die Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft zu erhalten. Besondere Verpflichtungen – etwa die Treppenhausreinigung – sind nicht gültig. Hierfür muss der Mieter vorher zustimmen.

Unwirksame Vorschriften
Es sind keine Regelungen erlaubt, die für eine Hausordnung unangemessen sind oder den Mieter benachteiligen. Vorschriften sind unwirksam, wenn sie zum Beispiel verbieten zu bestimmten Zeiten zu duschen oder zu baden (Aber: Hier sind sich die Gerichte nicht einig!), den Kinderwagen im Hausflur abzustellen, wenn der Wagen sonst über mehrere Stockwerke oder in den Keller transportiert werden müsste, Besuch nach 22 Uhr zu empfangen oder nur eine Stunde täglich oder gar nicht zu musizieren.

Die Richter entscheiden regional allerdings sehr unterschiedlich, was in einer Hausordnung stehen darf. Im Streitfall gilt es erst einmal Ruhe zu bewahren: Eine Kündigung wegen einer unterlassenen Treppenhausreinigung oder Fahrrädern, die entgegen der Hausordnung abgestellt wurden, ist höchst unwahrscheinlich.

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Redaktionsservice: Was Raucher in Mietwohnungen beachten sollten

nachmieter — Tue, 13 Jul 2010 16:10:00 +0000

Nicht nur den Nachmieter ärgern gelbe Tapeten und der Geruch nach kaltem Rauch in Mietwohnungen, die jahrelang dem Zigarettenqualm von rauchenden Vormietern ausgesetzt waren.

Hamburg – Kippe aus in Bayern. Mit 61 Prozent stimmte der Freistaat im Juli 2010 per Volksentscheid für ein absolutes Rauchverbot in Kneipen, Restaurants, Festzelten und Diskotheken. Verbraucherschützer sprechen dem bislang härtesten Rauchverbot in der Gastronomie hohe Signalwirkung für den Bund zu. In den übrigen 16 Bundesländern ist die Rauchergesetzgebung derzeit noch sehr uneinheitlich.

Raucher haben es nicht immer leicht. Gerade in den letzten Jahren häuften sich die Beschwerden über „Rauchbelästigungen“ im privaten Wohnbereich. Wann können Nachbarn, die sich vom Zigarettenqualm belästigt fühlen, eine Mietminderung erwirken? Wann kann der Vermieter Raucher bei übermäßigem Qualmen in der Wohnung für Schönheitsreparaturen in die Pflicht nehmen? Diese und andere Fragen beschäftigen deutschlandweit immer häufiger die Gerichte.

Militante Nichtraucher: Kein Recht auf Mietminderung

In Mietwohnungen darf grundsätzlich geraucht werden. Schlechte Karten also für Nachbarn, die sich durch Zigarettenqualm und -geruch gestört fühlen. Sie haben laut einem aktuellen Urteil des Landgerichts Berlin vom 3. März 2010 (AZ: 63 S 470/08) prinzipiell kein Recht auf Mietminderung. Hintergrund: Die Nachbarn eines starken Rauchers fühlten sich durch dessen Zigarettenrauch gestört – auch beim Lüften der Wohnung. Sie kürzten einfach ihre Miete um 50,- Euro und forderten vom Vermieter Rauchverbot im Balkonzimmer des Nachbarn sowie das Lüften der Wohnung zu festgesetzten Zeiten. Die Richter argumentierten jedoch anders: Das Rauchen müsse auch von den Nachbarn akzeptiert werden. Die betroffenen Mieter könnten vom Vermieter auch nicht verlangen, den rauchenden Nachbarn zu einer Einschränkung seines Tabakkonsums zu veranlassen oder die Wohnung zu bestimmten Zeiten zu lüften.

Rauchen auf dem Balkon: Was ist erlaubt?

Raucher genießen innerhalb der eigenen vier Wände fast alle Freiheiten. Wie die Landgerichte Köln (AZ: 9 S 188/98) und Paderborn (AZ: 1 S 2/00) entschieden, haben Mieter nicht nur in der geschlossenen Wohnung das Recht zu Rauchen. Auch auf dem Balkon oder auf der Terrasse dürfen sie nach Herzenslust qualmen. Ein Rauchverbot ist in einem Mietvertrag prinzipiell nicht zulässig. Ausnahmen sind so genannte Gemeinschaftsräume wie Trockenspeicher, Waschküche, Keller, Flure, Treppenhäuser, Aufzüge und Fahrradkeller. Das Rauchen kann laut Amtsgericht Hannover (AZ: 70 II 414/99) in einem Mietshaus ausschließlich in diesen Räumen untersagt werden. Auch das Lüften der Raucherwohnung müssen die Nachbarn hinnehmen. Einschränkung: Wenn der Zigarettenrauch durch bauliche Mängel von der Raucher- in die benachbarte Nichtraucherwohnung zieht, kann eine Mietminderung erwogen werden. Das entschied das Landgericht Stuttgart (AZ: 5 S 421/97).

Vermieter: Keine Chance gegen rückfällige Raucher

Zum Thema „exzessives Rauchen“ in der Mietwohnung entschied der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 124/05 und VIII ZR 37/07), dass in der Regel durch Rauchen keine zusätzlichen oder besonderen Schadenersatzansprüche entstehen. Bleiben allerdings Rauchspuren zurück, die nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände beseitigt werden können, so kann der rauchende Mieter haftbar gemacht werden. Vermieter, die sich einen Nichtraucher als Mieter wünschen und sich somit möglichen Ärger ersparen wollen, sind dennoch nicht auf der sicheren Seite. Denn kein Mietinteressent muss bei Vertragsabschluss zwingend angeben, ob er raucht oder nicht. Auch wenn der Vermieter ausdrücklich einen Nichtraucher sucht und der Mieter auf Nachfrage erklärt, dass er mit dem Rauchen aufgehört habe, bleibt der Mietvertrag bei einem möglichen Rückfall wirksam.

Pressekontakt Immonet.de:
Birgit Schweikart
Leitung Corporate Communications
Immonet GmbH
Beim Strohhause 27
20097 Hamburg
Tel: +49 (0)40/347-28935
Fax: +49 (0)40/347-28888
E-Mail: presse@immonet.de
www.immonet.de/presse

Artikel zum Thema Nachmieter, Mietspiegel, verkaufen und vermieten:

Mieten in St. Pauli – Hamburgs wohl bekanntester Stadtteil als Lebensmittelpunkt

nachmieter — Sun, 20 Jun 2010 12:24:40 +0000

Heute im Nachmieter-Blog Potrait: Wohnen im Kiez, der Charme von St.Pauli.

Der Stadtteil St. Pauli befindet sich geografisch im Bezirk Hamburg Mitte befindet. Der wohl bekannteste Stadtteil mit seiner Hafennähe, den Bars, Cafes, dem Lebensgefühl zieht jährlich neue Bewohner an, egal ob Studenten, Geschäftsleute oder Hippster.

St. Pauli hat weit mehr zu bieten als die Reeperbahn, die zu den wohl berühmtesten Straßen der Stadt Hamburg zählt. Die Zeiten, in denen es als nicht schick galt, in St. Pauli zu mieten, sind längst vorbei. Die Mieten sind im Vergleich zu anderen Stadteilen recht gering und man trifft auf ein pulsierendes, lebhaftes Umfeld. Kein Wunder, dass gerade junge Kreative gerne in St. Pauli mieten. Kneipen, Clubs und Theater prägen das Stadtbild seit den 60-er Jahren. Cats oder Mamma Mia im Operettenhaus sehen – all jene, die in St. Pauli leben und mieten, haben die kulturelle Vielfalt nahezu vor der Haustür. Auch Schmids Tivoli , ein bekanntes und beliebtes Musiktheater, und das Schmidt Theater, in dem Kabarett geboten wird, ergänzen die Theaterlandschaft von Hamburg. Überdies ist das Theater St. Pauli, was als ältestes Theater der Stadt gilt, grenzübergreifend bekannt.

Das Wachsebenbild berühmter Persönlichkeiten können Einheimische überdies im ortsansässigen Panoptikum bewundern. Bekannt sind auch die Landungsbrücken, an denen täglich – außer an Heiligabend – Hafenrundfahrten starten. Auch der Hamburger Dom, ein dreimal im Jahr stattfindendes Volksfest, lockt jedes Jahr zahlreiche Einheimische wie Touristen. Zu mieten in St. Pauli heißt nicht selten, sich auf ein bestimmtes Lebensgefühl einzulassen. Alle jene, die ihren Lebensmittelpunkt im wohl bekanntesten Hamburger Stadtteil haben oder schon einmal gehabt haben, wissen, was hierunter zu verstehen ist.

Den Kiez wirklich erleben: Einfach mal den Hamburger Berg am Wochenende oder nachts ab 11 abgehen und die verschiedensten Typen erleben. Auch ein Essen im Restaurant “Freudenhaus” sollte man sich nicht entgehen lassen, um eine gute Grundlage für einen langen Kiezbesuch zu haben.

Wohnungen mieten in St. Pauli

Wer in diesem unten Getümmel eine Wohnung finden will der muss vor allem eins haben, neben dem Kleingeld eine Menge Glück. Wohnungen sind rar für die große Anzahl an Hamburgern und Externen die gerne Mal auf dem Kiez wohnen würden. Egal ob langfristig oder temporär, eine Wohnung in St. Pauli mieten kostet Zeit. Eine Anmledung bei Wohnungsgenossenschaften kann durchaus Sinn machen.

Artikel zum Thema Nachmieter, Mietspiegel, verkaufen und vermieten:

Schönheitsreparaturen bei einem Auszug aus der Mietwohnung

nachmieter — Fri, 23 Oct 2009 18:59:32 +0000

Generell gilt, dass kein Mieter automatisch bei seinem Auszug die Wohnung beziehungsweise die Mietsache renovieren muss. Grundlegend und nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen, wie das Tapezieren, das Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper, der Heizungsrohre, der Türen, der Wohnungstür und der Fenster, Sache des Vermieters. Nur, wenn es im Mietvertrag eine gesonderte Klausel gibt, die von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen enthält, kann der Mieter zu den Schönheitsreparaturen in einem bestimmten Umfang verpflichtet werden.

Zulässig sind dabei so genannte Abgeltungsklauseln. Diese legen fest, dass der Mieter bei Auszug anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen muss. Der Gesetzgeber hat allgemeine Fristen festgelegt, die für die Renovierung und Instandhaltung der Mietsache gelten. Für die unterschiedlichen Wohnräume gibt es Fristen zwischen drei und sieben Jahren. Diese beginnen mit Einzug beziehungsweise der letzten Renovierung. Wenn ein Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht, ist er nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen durchführen. Es sei denn es gibt im Mietvertrag gesonderte Regelungen dazu.

Der Vermieter kann im Vertrag festlegen, ob er eine laufende Renovierungsfrist oder eine Schlussrenovierung vereinbart. Bei einer Schlussrenovierung ist der Mieter während des Mietverhältnisses nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, aber er hat die Pflicht nach seinem Auszug zu renovieren. Beide Klauseln sind jedoch nach dem Gesetz unangemessen. Sollte ein Mietvertrag also beide Klauseln enthalten, werden beide unwirksam und der Mieter muss keine Schönheitsreparaturen durchführen.

So genannte Rückgabeklauseln im Mietvertrag sichern dem Vermieter zu, dass die Mietsache unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter vermietet werden kann. Hier gibt es unterschiedliche Klauseln, die die Endrenovierung beziehungsweise den Übergabezustand des Wohnobjektes festlegen. Nach der neueren Rechtssprechung sind viele Klauseln allerdings nicht wirksam. Ist der Mieter jedoch aufgrund seines Vertrages verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss er dies in jedem Fall tun, auch wenn der Vermieter einen Umbau plant und die Renovierung sinnlos erscheint.

Artikel zum Thema Nachmieter, Mietspiegel, verkaufen und vermieten:

Mieter muss beim Auszug Teppich reinigen

Mieter muss beim Auszug Teppich reinigen

nachmieter — Mon, 01 Jun 2009 19:36:21 +0000

Ein weiteres Urteil über Schönheitsreparaturen bei Gewerberäumen könnte auch Arbeit für Miete in Wohnräumen bedeuten. Beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe wurde nun entschieden, dass beim Auszug auch eine Grundreinigung des Teppichs vom Mieter vorgenommen werden muss. Somit kann für Wohnraummieter einiges an Arbeitsaufwand entstehen.

Schönheitsreparatur auf Mieter übertragen

Der Deutsche Mieterbund in Berlin erklärt (Az.: XII ZR 15/07), das auch die Teppichreinigung zu den sogenannten Schönheitsreparaturen gehören könnte. Dies tritt ein, wenn in dem Mietvertrag die Pflicht für Schönheitsreparaturen auf den Wohnruammieter übertragen wurde.

Was ändert sich für Mieter

Grundsätzlich ändert sich mit dieser neuen Rechtsprechung, dass die Reinigung des Teppichs automatisch zu den Schönheitsreparaturen gehört. Bislang musste eine Reinigung des Teppichs gesondert aufgeführt und im Mietvertrag festgehalten werden.

Was galt bisher

Schönheitsreparaturen sind Malerarbeiten an Fenstern, den Türen, Decken, natürlich den Wänden und Heizkörpern. Auch Holzdielen fielen bisher unter diese Regelung, wobei es um die “Schönheitsreparatur” des Bodenbelags ging. Dies trifft auch auf verlegte Teppiche zu, argumentierennun die Bundesrichter.

Ausblick

Bisher gilt diese Regelung nur für Mieter in Gewerberäumen. Ob auch Wohnräume davon betroffen sind ließen die Richter offen. Der Nachmieter in Räumen mit Teppichen würde die Grundreinigung sicherlich freuen.

via: dpa

Artikel zum Thema Nachmieter, Mietspiegel, verkaufen und vermieten:

Mieten für Wohnungen steigen – Mietspiegel

nachmieter — Fri, 22 May 2009 14:00:28 +0000

Angebotsmieten und Angebotspreise für Wohnungen steigen, meldet die Immobilienzeitung diese Woche. Nach einer Stagnation Ende 2008 bei den Mieten/Preisen in Großstädten bei Wohnungen, ziehen die Preise jetzt wieder an. Wer wissen möchte, wie hoch die theoretische Miete in einer bestimmten Stadt oder einem Stadtteil ist, der kann dazu den Miet-Tacho benutzen.

Miet-Tacho

Der Miet-Tacho bietet die vereinfachte Möglichkeit, Mieten von ähnlichen Wohnungen zu finden. Das Tool gibt einen Mietspiegel für die angegebenen Kriterien aus.

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Nachmieter – Rechte und Pflichten

nachmieter — Tue, 28 Apr 2009 07:52:42 +0000

Um ihre Mieteinnahmen langfristig zu planen, sichern sich Vermieter durch eine Kündigungsfrist ab. Mietern ist es demnach nicht möglich, jederzeit fristlos aus ihrem Vertrag entlassen zu werden. Wird der Wohnungsnehmer jedoch beruflich in eine andere Stadt versetzt, zieht er ins Altersheim um oder kann er nachweisen, dass der Raum, zum Beispiel durch Familienzuwachs, zu klein geworden ist, kann er außerordentlich kündigen. In diesem Fall ist er verpflichtet, einen Nachmieter vorzuweisen, der laut gesetzlichen Vorgaben „solvent und zumutbar“ sein muss. Der Wohnungseigentümer kann dann in einer angemessenen Überlegungsfrist prüfen, ob er den Nachmieter akzeptiert oder nicht. Der neue Mieter übernimmt den Vertrag vom Vorgänger. Somit sind Mieterhöhungen nicht ohne weiteres möglich, was für den Nachmieter einen Vorteil darstellt.

Im Gegenzug muss er jedoch auch von Änderungen absehen und die vorgegebenen Abmachungen zwischen Vormieter und Wohnungseigentümer akzeptieren. Wird der Mietvertrag aus anderen als den drei genannten Gründen gekündigt, ist die Ausgangslage eine andere: Auch hier kann ein Nachmieter dem Mieter helfen, vorzeitig aus dem Vertrag herauszukommen. In diesem Fall besteht von Seiten des Vermieters jedoch keinerlei Verpflichtung, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann auf dem Fortbestehen des Mietverhältnisses bis zu seinem vertraglichen Ende bestehen. Akzeptiert er den Nachmieter, wird ein neuer Vertrag aufgesetzt und der neue Mieter muss gegebenenfalls eine Erhöhung der Kosten in Kauf nehmen. Im Gegenzug kann er über Änderungen verhandeln und den Mietvertrag bei gegebener Flexibilität des Vermieters verändern.

In keinem der Fälle ist der Nachmieter verpflichtet, auf übertriebene Abstandsforderungen des Vormieters einzugehen. Verlangt der vorherige Wohnungsnutzer für Einrichtungsgegenstände einen Betrag, darf dieser nicht in einem Missverhältnis zu deren Wert stehen. Der Zeitwert, den der Nachmieter noch zu entrichten hat, berechnet sich aus dem Originalwert und dem aktuellen Zustand abzüglich des Alters. Die Ablösevereinbarung wird ungültig, wenn der Preis 50 Prozent über dem Neupreis liegt.